O LIBOR, outrora o número máis importante dos mercados financeiros, desaparecerá da historia despois de xuño de 2023 e xa non se utilizará para cotizar préstamos.

A partir de 2022, os préstamos a taxa axustable de moitos acredores hipotecarios están ligados a un índice: o SOFR.

Como afecta o SOFR aos tipos de préstamo variables?Por que debería usarse o SOFR en lugar do LIBOR?

Neste artigo explicaremos que é exactamente o SOFR e cales son as principais áreas de preocupación ao calcular os tipos de interese axustables.

 

Préstamos hipotecarios de tipo axustable (ARM)

Dadas as altas taxas de interese actuais, moitas persoas optan por préstamos a taxa axustable, tamén coñecidos como ARM (Hipotecas de tipo axustable).

O termo "axustable" significa que o tipo de xuro cambia ao longo dos anos de amortización do préstamo: acórdase un tipo de xuro fixo para os primeiros anos, mentres que o tipo de xuro para os anos restantes reaxusta a intervalos regulares (normalmente cada seis meses). ou un ano).

Por exemplo, un ARM 5/1 significa que a taxa de interese está fixada durante os primeiros 5 anos de reembolso e cambia cada ano despois.

Durante a fase flotante, con todo, o axuste da taxa de interese tamén está limitado (tapas), por exemplo, 5/1 ARM adoita ir seguido do número de tres díxitos 2/1/5.

·O 2 fai referencia ao límite inicial para o axuste de intereses (tope de axuste inicial).Se a súa taxa de interese inicial para os primeiros 5 anos é do 6 %, o límite máximo no sexto ano non pode superar o 6 % + 2 % = 8 %.

·O 1 refírese ao límite máximo para cada axuste do tipo de xuro agás o primeiro (tope para axustes posteriores), é dicir, un máximo do 1 % por cada axuste do tipo de xuro a partir do ano 7.

·O 5 fai referencia ao límite superior dos axustes dos tipos de xuro durante toda a vixencia do préstamo (tope de axuste de por vida), é dicir, o tipo de xuro non poderá superar o 6% + 5% = 11% durante 30 anos.

Debido a que os cálculos de ARM son complicados, os prestatarios que non están familiarizados cos ARM adoitan caer nun burato.Polo tanto, é moi importante que os prestatarios comprendan como calcular o tipo de xuro variable.

 

Cales son as principais áreas de preocupación SOFR ao calcular a taxa variable?

Para un ARM 5/1, a taxa de interese fixa dos primeiros 5 anos chámase taxa de inicio e a taxa de interese que comeza no 6º ano é a taxa de interese totalmente indexada, que se calcula por índice + marxe, onde a marxe é fixo e o índice é xeralmente o SOFR medio de 30 días.

Cunha marxe do 3% e un SOFR medio actual de 30 días é do 4,06%, o tipo de xuro no 6º ano sería do 7,06%.

Que é exactamente este índice SOFR?Comecemos coa forma en que se producen os préstamos a taxa axustable.

En Londres, nos anos 60, cando a inflación se disparaba, ningún banco estaba disposto a conceder préstamos a longo prazo a tipos fixos porque se atopaban no medio dunha inflación crecente e existía un importante risco de alza para os tipos de interese.

Para resolver este problema, os bancos crearon préstamos a taxa axustable (ARM).

En cada data de reposición, os membros individuais do sindicato agregan os seus respectivos custos de endebedamento como referencia para o tipo de reposición, axustando o tipo de xuro cobrado para reflectir o custo dos fondos.

E a referencia para esta taxa de reinicio é LIBOR (London Interbank Offered Rate), do que adoita escoitar falar: o índice ao que se fixo referencia repetidamente no pasado ao calcular os tipos de interese axustables.

Ata 2008, durante a crise financeira, algúns bancos eran reacios a cotizar taxas de préstamo máis altas para cubrir a súa propia crise de financiamento.

Isto expuxo as principais debilidades do LIBOR: o LIBOR foi amplamente criticado por non ter unha base de transacción real e por ser facilmente manipulable.Desde entón, a demanda de endebedamento entre os bancos caeu drasticamente.

En resposta ao risco de desaparición do LIBOR, a Reserva Federal formou o Comité de Taxas de Referencia Alternativas (ARRC) en 2014 para atopar un novo tipo de referencia para substituír ao LIBOR.

Despois de tres anos de traballo, o ARRC seleccionou oficialmente a taxa de financiamento nocturno garantido (SOFR) como taxa de substitución en xuño de 2017.

Debido a que o SOFR baséase na taxa overnight no mercado de repo respaldado polo Tesouro, case non hai risco de crédito;e calcúlase utilizando o prezo da transacción, dificultando a manipulación;ademais, o SOFR é o tipo máis negociado no mercado monetario, o que mellor pode reflectir o nivel de tipos de interese no mercado de financiamento.

Polo tanto, a partir de 2022, o SOFR utilizarase como estándar para fixar o prezo da maioría dos préstamos a tipo variable.

 

Cales son os beneficios dun préstamo hipotecario a taxa axustable?

A Reserva Federal está actualmente nun ciclo de suba de tipos e as taxas hipotecarias fixas a 30 anos están en niveis altos.

Non obstante, se a inflación diminúe significativamente, a Reserva Federal entrará nun ciclo de redución dos tipos de interese e as hipotecas volverán aos niveis normais.

Se os tipos de interese do mercado caen no futuro, os prestameiros poden reducir de forma efectiva os custos de reembolso e beneficiarse de tipos de interese máis baixos sen ter que refinanciar escollendo un préstamo a taxa axustable.

Ademais, os préstamos a taxa axustable tamén adoitan ter tipos de interese máis baixos durante o período de compromiso que outros préstamos a prazo fixo e pagos mensuais por adiantado relativamente máis baixos.

Polo tanto, na situación actual, un préstamo a taxa variable sería unha boa opción.