O LIBOR, que antes era a cifra máis importante dos mercados financeiros, desaparecerá da historia despois de xuño de 2023 e xa non se utilizará para fixar o prezo dos préstamos.

A partir de 2022, moitos préstamos con tipo de xuro axustable das entidades hipotecarias están vinculados a un índice: o SOFR.

Como afecta o SOFR aos tipos de xuro flotantes dos préstamos? Por que se debería usar o SOFR en lugar do LIBOR?

Neste artigo explicaremos que é exactamente o SOFR e cales son as principais áreas de preocupación ao calcular os tipos de xuro axustables.

 

Préstamos hipotecarios a tipo axustable (ARM)

Dados os altos tipos de xuro actuais, moita xente está a optar por préstamos a tipo axustable, tamén coñecidos como ARM (hipotecas a tipo axustable).

O termo «axustable» significa que o tipo de xuro cambia ao longo dos anos de reembolso do préstamo: acórdase un tipo de xuro fixo para os primeiros anos, mentres que o tipo de xuro para os anos restantes se reaxusta a intervalos regulares (normalmente cada seis meses ou un ano).

Por exemplo, un ARM 5/1 significa que o tipo de xuro é fixo durante os primeiros 5 anos de reembolso e cambia cada ano a partir de entón.

Non obstante, durante a fase de flotación, o axuste do tipo de xuro tamén ten un límite (límites), por exemplo, 5/1 ARM adoita ir seguido do número de tres díxitos 2/1/5.

·O 2 refírese ao límite inicial para o axuste de xuros (límite de axuste inicial). Se o tipo de xuro inicial durante os primeiros 5 anos é do 6 %, o límite no sexto ano non pode superar o 6 % + 2 % = 8 %.

·O 1 refírese ao límite para cada axuste do tipo de xuro agás o primeiro (límite para axustes posteriores), é dicir, un máximo do 1 % para cada axuste do tipo de xuro a partir do ano 7.

·O 5 refírese ao límite superior para os axustes dos tipos de xuro durante todo o prazo do préstamo (límite de axuste vitalicio), é dicir, o tipo de xuro non pode superar o 6 % + 5 % = 11 % durante 30 anos.

Debido a que os cálculos dos ARM son complicados, os prestatarios que non están familiarizados cos ARM adoitan caer nun burato! Polo tanto, é moi importante que os prestatarios entendan como calcular o tipo de xuro variable.

 

Cales son as principais áreas de preocupación do SOFR ao calcular a taxa flotante?

Para un ARM 5/1, o tipo de xuro fixo durante os primeiros 5 anos chámase tipo inicial e o tipo de xuro que comeza no sexto ano é o tipo de xuro totalmente indexado, que se calcula mediante índice + marxe, onde a marxe é fixa e o índice é xeralmente o SOFR medio de 30 días.

Cunha marxe do 3 % e un SOFR medio actual de 30 días do 4,06 %, o tipo de xuro no sexto ano sería do 7,06 %.

Que é exactamente este índice SOFR? Comecemos por como xorden os préstamos a tipo de xuro axustable.

En Londres, na década de 1960, cando a inflación se disparaba, ningún banco estaba disposto a conceder préstamos a longo prazo a tipos fixos porque estaban en medio dun aumento da inflación e existía un risco significativo á alza dos tipos de xuro.

Para solucionar este problema, os bancos crearon préstamos a tipo de xuro axustable (ARM).

En cada data de reinicio, os membros individuais do sindicato agregan os seus respectivos custos de endebedamento como referencia para a taxa de reinicio, axustando a taxa de xuro cobrada para reflectir o custo dos fondos.

E a referencia para esta taxa de reajuste é o LIBOR (tipo de oferta interbancaria de Londres), do que se oe falar a miúdo, o índice ao que se fixo referencia repetidamente no pasado ao calcular os tipos de xuro axustables.

Ata 2008, durante a crise financeira, algúns bancos eran remisos a ofrecer tipos de xuro máis altos para encubrir a súa propia crise de financiamento.

Isto puxo de manifesto as principais debilidades do LIBOR: o LIBOR foi amplamente criticado por non ter unha base real para as transaccións e por ser doado de manipular. Desde entón, a demanda de préstamos entre bancos caeu drasticamente.

En resposta ao risco de desaparición da LIBOR, a Reserva Federal formou o Comité de Tipos de Referencia Alternativos (ARRC) en 2014 para atopar un novo tipo de referencia que substituíse a LIBOR.

Tras tres anos de traballo, a ARRC seleccionou oficialmente a taxa de financiamento a un día garantido (SOFR) como taxa de substitución en xuño de 2017.

Dado que o SOFR se basea na taxa overnight no mercado de repo respaldado polo Tesouro, case non hai risco de crédito; e calcúlase utilizando o prezo da transacción, o que dificulta a súa manipulación; ademais, o SOFR é o tipo máis negociado no mercado monetario, o que pode reflectir mellor o nivel das taxas de interese no mercado de financiamento.

Polo tanto, a partir de 2022, o SOFR usarase como estándar para fixar o prezo da maioría dos préstamos a tipo variable.

 

Cales son os beneficios dun préstamo hipotecario a tipo axustable?

A Reserva Federal está actualmente nun ciclo de subida de tipos e os tipos hipotecarios fixos a 30 anos están en niveis altos.

Non obstante, se a inflación diminúe significativamente, a Reserva Federal entrará nun ciclo de redución dos tipos de xuro e os tipos hipotecarios volverán aos niveis normais.

Se os tipos de xuro do mercado baixan no futuro, os prestatarios poden reducir eficazmente os custos de reembolso e beneficiarse de tipos de xuro máis baixos sen ter que refinanciar elixindo un préstamo a tipo axustable.

Ademais, os préstamos a tipo axustable tamén adoitan ter tipos de xuro máis baixos durante o período de compromiso que outros préstamos a prazo fixo e pagamentos mensuais iniciais relativamente máis baixos.

Entón, na situación actual, un préstamo a tipo variable sería unha boa opción.