Preguntas frecuentes

Xeralmente é un bo momento para refinanciar cando os tipos de xuro da hipoteca son un 2 % máis baixos que o tipo actual do teu préstamo. Pode ser unha opción viable mesmo se a diferenza no tipo de xuro é só do 1 % ou menos. Calquera redución pode reducir os teus pagos mensuais da hipoteca. Exemplo: o teu pago, sen impostos nin seguro, sería duns 770 $ nun préstamo de 100 000 $ ao 8,5 %; se o tipo se baixase ao 7,5 %, o teu pago sería entón de 700 $, agora estás aforrando 70 $ ao mes. O teu aforro depende dos teus ingresos, orzamento, importe do préstamo e cambios nos tipos de xuro. O teu prestamista de confianza pode axudarche a calcular as túas opcións.

Un punto é unha porcentaxe do importe do préstamo, ou 1 punto = 1 % do préstamo, polo que un punto nun préstamo de 100 000 $ son 1000 $. Os puntos son custos que se deben pagar a un prestamista para obter financiamento hipotecario en termos específicos. Os puntos de desconto son comisións que se utilizan para reducir o tipo de xuro dun préstamo hipotecario pagando parte destes xuros por adiantado. Os prestamistas poden referirse aos custos en termos de puntos básicos en centésimas de por cento, 100 puntos básicos = 1 punto ou o 1 % do importe do préstamo.

Si, se pensas quedar na propiedade durante polo menos uns anos. Pagar puntos de desconto para baixar o tipo de xuro do préstamo é unha boa forma de reducir o pago mensual obrigatorio e, posiblemente, aumentar a cantidade do préstamo que podes permitirte pedir prestado. Non obstante, se pensas quedar na propiedade só un ano ou dous, é posible que os teus aforros mensuais non sexan suficientes para recuperar o custo dos puntos de desconto que pagaches por adiantado.

A taxa de interese anual (TAE) é unha taxa de xuro que reflicte o custo dunha hipoteca como unha taxa anual. É probable que esta taxa sexa superior á taxa de pagarés declarada ou á taxa anunciada da hipoteca, porque ten en conta os puntos e outros custos de crédito. A TAE permite aos compradores de vivendas comparar diferentes tipos de hipotecas en función do custo anual de cada préstamo. A TAE está deseñada para medir o "custo real dun préstamo". Crea unhas condicións equitativas para os prestamistas. Impide que os prestamistas anuncien unha taxa baixa e oculten comisións.
A TAE non afecta os teus pagamentos mensuais. Os teus pagamentos mensuais dependen estritamente do tipo de xuro e da duración do préstamo.
Dado que os cálculos da TAE se ven afectados polas distintas comisións que cobran os prestamistas, un préstamo cunha TAE máis baixa non é necesariamente unha mellor taxa. A mellor maneira de comparar préstamos é pedirlles aos prestamistas que che proporcionen unha estimación de boa fe dos seus custos no mesmo tipo de programa (por exemplo, fixo a 30 anos) coa mesma taxa de xuro. Despois, podes eliminar as comisións que son independentes do préstamo, como o seguro de vivenda, as comisións de título, as comisións de depósito en garantía, os honorarios de avogados, etc. Agora suma todas as comisións do préstamo. O prestamista que ten comisións de préstamo máis baixas ten un préstamo máis barato que o prestamista con comisións de préstamo máis altas.
As seguintes comisións adoitan incluírse na TAE:
Puntos: tanto puntos de desconto como puntos de orixe
Xuros pagados por adiantado. Os xuros pagados desde a data de peche do préstamo ata o final do mes.
Comisión de tramitación de préstamos
Comisión de subscrición
Taxa de preparación de documentos
Seguro hipotecario privado
Comisión de depósito en garantía
Normalmente, as seguintes comisións non están incluídas na TAE:
Taxa de título ou resumo
Honorarios do avogado do prestatario
Taxas de inspección de vivendas
Taxa de rexistro
Impostos de transferencia
Informe de crédito
Taxa de avaliación

Os tipos de xuro das hipotecas poden cambiar desde o día en que solicitas un préstamo ata o día en que pechas a transacción. Se os tipos de xuro suben bruscamente durante o proceso de solicitude, pode aumentar o pago da hipoteca do prestatario inesperadamente. Polo tanto, un prestamista pode permitir que o prestatario "bloquee" o tipo de xuro do préstamo garantindo ese tipo durante un período de tempo específico, a miúdo de 30 a 60 días, ás veces mediante o pago dunha comisión.

A continuación móstrase unha lista da documentación que se require ao solicitar unha hipoteca. Non obstante, cada situación é única e pode que se lle solicite que achegue documentación adicional. Polo tanto, se lle solicitan máis información, coopere e proporcione a información solicitada canto antes. Isto axudará a acelerar o proceso de solicitude.
A súa propiedade
Copia do contrato de venda asinado que inclúa todas as cláusulas adicionais
Comprobación do depósito que fixeches na vivenda
Nomes, enderezos e números de teléfono de todos os axentes inmobiliarios, construtores, axentes de seguros e avogados implicados
Copia da folla de anuncios e descrición legal se está dispoñible (se a propiedade é un condominio, proporcione a declaración do condominio, os estatutos e o orzamento máis recente)
Os teus ingresos
Copias dos seus recibos de pago do último período de 30 días e do ano que vai de ano
Copias dos seus formularios W-2 dos últimos dous anos
Nomes e enderezos de todos os empregadores dos últimos dous anos
Carta explicativa de calquera período sen saída laboral nos últimos 2 anos
Visado de traballo ou tarxeta verde (copia por diante e por detrás)
Se traballa por conta propia ou recibe comisións ou bonificacións, xuros/dividendos ou ingresos por alugueiro:
Proporcione as declaracións de impostos completas dos últimos dous anos MÁIS a declaración de perdas e ganancias do ano ata a data (proporcione a declaración de impostos completa, incluíndo os anexos e as declaracións adxuntas. Se presentou unha prórroga, proporcione unha copia da prórroga).
Formularios K-1 para todas as sociedades e sociedades de tipo S dos últimos dous anos (revisa ben a túa declaración. A maioría dos formularios K-1 non están adxuntos ao formulario 1040).
Declaracións de impostos sobre a renda de sociedades (1120) e/ou sociedades federais completas e asinadas, incluíndo todos os anexos, declaracións e adendas dos últimos dous anos. (Só é obrigatorio se a súa participación na propiedade é do 25 % ou superior).
Se vai usar a pensión alimenticia ou a manutención de menores para cualificar:
Achegar sentenza/orde xudicial de divorcio na que se indique a cantidade, así como o xustificante de recepción dos fondos do ano pasado
Se recibes ingresos da Seguridade Social, prestacións por discapacidade ou prestacións por VA:
Proporcionar carta de concesión dunha axencia ou organización
Orixe dos fondos e entrada
Venda da súa vivenda actual: proporcione unha copia do contrato de venda asinado da súa residencia actual e unha declaración ou contrato de venda en venda se non se vendeu (no peche, tamén debe proporcionar unha liquidación/declaración de peche)
Aforros, contas correntes ou fondos do mercado monetario: proporcione copias dos extractos bancarios dos últimos 3 meses
Accións e bonos: proporcione copias do seu extracto do corredor ou copias dos certificados
Agasallos: se parte do seu diñeiro está por pechar, proporcione unha declaración xurada de agasallo e un comprobante de recepción dos fondos.
En función da información que aparece na súa solicitude e/ou no seu informe de crédito, pode que se lle solicite que presente documentación adicional
Débeda ou obrigas
Prepare unha lista de todos os nomes, enderezos, números de conta, saldos e pagamentos mensuais de todas as débedas actuais con copias dos últimos tres extractos mensuais
Inclúa todos os nomes, enderezos, números de conta, saldos e pagamentos mensuais dos titulares de hipotecas e/ou arrendadores dos últimos dous anos
Se estás a pagar unha pensión alimenticia ou manutención dos fillos, inclúe un acordo matrimonial/orde xudicial que indique os termos da obriga.
Cheque para cubrir a(s) taxa(s) de solicitude.

A puntuación de crédito é un sistema que os acredores empregan para axudar a determinar se che conceden crédito. A información sobre ti e as túas experiencias crediticias, como o teu historial de pago de facturas, o número e o tipo de contas que tes, os pagos atrasados, as accións de cobro, a débeda pendente e a antigüidade das túas contas, recóllese da túa solicitude de crédito e do teu informe de crédito. Mediante un programa estatístico, os acredores comparan esta información co rendemento crediticio dos consumidores con perfís similares. Un sistema de puntuación de crédito outorga puntos por cada factor que axuda a predicir quen ten máis probabilidades de pagar unha débeda. Un número total de puntos (unha puntuación de crédito) axuda a predicir a túa solvencia, é dicir, a probabilidade de que pagues un préstamo e fagas os pagos cando venzan.

As puntuacións de crédito máis empregadas son as puntuacións FICO, desenvolvidas por Fair Isaac Company, Inc. A túa puntuación oscilará entre 350 (alto risco) e 850 (baixo risco).

Dado que o teu informe de crédito é unha parte importante de moitos sistemas de puntuación de crédito, é moi importante asegurarte de que sexa preciso antes de enviar unha solicitude de crédito. Para obter copias do teu informe, ponte en contacto coas tres principais axencias de información crediticia:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (anteriormente TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans Union: (800) 916-8800
Estas axencias poden cobrarche ata 9,00 $ polo teu informe de crédito.

Tes dereito a recibir un informe de crédito gratuíto cada 12 meses de cada unha das empresas de informes de crédito ao consumidor de todo o país: Equifax, Experian e TransUnion. Este informe de crédito gratuíto pode non conter a túa puntuación de crédito e podes solicitalo a través do seguinte sitio web: https://www.annualcreditreport.com

Os modelos de puntuación de crédito son complexos e adoitan variar entre os acredores e para os diferentes tipos de crédito. Se un factor cambia, a túa puntuación pode cambiar, pero a mellora xeralmente depende de como ese factor se relaciona con outros factores considerados polo modelo. Só o acredor pode explicar o que podería mellorar a túa puntuación segundo o modelo particular utilizado para avaliar a túa solicitude de crédito.
Non obstante, os modelos de puntuación xeralmente avalían os seguintes tipos de información no teu informe de crédito

O historial de pagamentos adoita ser un factor importante. É probable que a túa puntuación se vexa afectada negativamente se pagaches facturas tarde, tiveste unha conta derivada a cobranzas ou declaraches a quebra, se ese historial se reflicte no teu informe de crédito.

Moitos modelos de puntuación avalían a cantidade de débeda que tes en comparación cos teus límites de crédito. Se a cantidade que debes está preto do teu límite de crédito, é probable que iso teña un efecto negativo na túa puntuación.

Xeralmente, os modelos teñen en conta a duración do teu historial de crédito. Un historial de crédito insuficiente pode afectar á túa puntuación, pero iso pode compensarse con outros factores, como pagamentos puntuais e saldos baixos.

Moitos modelos de puntuación teñen en conta se solicitaches crédito recentemente consultando as "consultas" do teu informe de crédito ao solicitalo. Se solicitaches demasiadas contas novas recentemente, iso pode afectar negativamente á túa puntuación. Non obstante, non se contan todas as consultas. Non se contan as consultas dos acredores que están a supervisar a túa conta ou a consultar os informes de crédito para facer ofertas de crédito "preseleccionadas".

Aínda que xeralmente é bo ter contas de crédito establecidas, demasiadas contas de tarxetas de crédito poden ter un efecto negativo na túa puntuación. Ademais, moitos modelos teñen en conta o tipo de contas de crédito que tes. Por exemplo, nalgúns modelos de puntuación, os préstamos de compañías financeiras poden afectar negativamente á túa puntuación de crédito.
Os modelos de puntuación poden basearse en algo máis que a información do teu informe de crédito. Por exemplo, o modelo tamén pode ter en conta información da túa solicitude de crédito: o teu traballo ou ocupación, a duración do emprego ou se es propietario dunha vivenda.
Para mellorar a túa puntuación de crédito coa maioría dos modelos, concéntrate en pagar as facturas a tempo, liquidar os saldos pendentes e non contraer novas débedas. É probable que leve algún tempo mellorar a túa puntuación significativamente.

Unha valoración é unha estimación do valor xusto de mercado dunha propiedade. É un documento que xeralmente esixe (dependendo do programa de préstamos) un prestamista antes da aprobación do préstamo para garantir que o importe do préstamo hipotecario non sexa superior ao valor da propiedade. A valoración realízaa un "valorador", normalmente un profesional con licenza estatal que está adestrado para emitir opinións expertas sobre os valores das propiedades, a súa localización, os servizos e as condicións físicas.

Nunha hipoteca convencional, cando o pago inicial é inferior ao 20 % do prezo de compra da vivenda, os prestamistas adoitan esixir que contrates un seguro hipotecario privado (PMI) para protexelos no caso de que incumpras a túa hipoteca. Ás veces, pode que teñas que pagar ata un ano de primas de PMI ao pechar a operación, o que pode custar varios centos de dólares. A mellor maneira de evitar este gasto adicional é facer un pago inicial do 20 % ou preguntar sobre outras opcións de programas de préstamos.

A propiedade transfírese oficialmente do vendedor a vostede no momento do "Pechamento" ou "Financiamento".

No peche, a propiedade da propiedade transfírese oficialmente do vendedor a vostede. Isto pode implicar a vostede, o vendedor, axentes inmobiliarios, o seu avogado, o avogado do prestamista, representantes da empresa de títulos ou de depósito en garantía, empregados, secretarios e outro persoal. Pode contratar un avogado para que o represente se non pode asistir á reunión de peche, é dicir, se está fóra do estado. O peche pode levar desde 1 hora ata varias horas dependendo das cláusulas de continxencia da oferta de compra ou de calquera conta de depósito en garantía que sexa necesario configurar.

A maior parte do papeleo no peche ou na liquidación lévano avogados e profesionais inmobiliarios. Podes ou non participar nalgunhas das actividades de peche; depende de con quen traballes.

Antes do peche, debería realizar unha inspección final ou "revisión" para asegurarse de que se realizaron as reparacións solicitadas e de que os elementos que se acordaron que permanecerán na casa estean alí, como cortinas, lámpadas, etc.

Na maioría dos estados, a liquidación realízaa unha empresa de títulos ou de depósito en garantía, á que vostede envía todos os materiais e a información, xunto cos cheques de caixa correspondentes, para que a empresa poida realizar o desembolso necesario. O seu representante entregaralle o cheque ao vendedor e, a continuación, entregaralle as chaves.

Introdución
Este tema contén información sobre préstamos hipotecarios de prezo máis elevado, incluíndo:
· Definición do HPML
· Requisitos para o préstamo HPML

Definición do HPML
En xeral, un préstamo hipotecario de prezo máis alto é aquel cunha taxa porcentual anual, ou TAE, superior a unha taxa de referencia chamada taxa media de oferta preferencial.

A taxa media de oferta preferente (APOR) é unha taxa porcentual anual baseada nas taxas de xuro medias, as comisións e outras condicións das hipotecas ofrecidas a prestatarios altamente cualificados.

A súa hipoteca considerarase un préstamo hipotecario de prezo superior se a TAE é unha determinada porcentaxe superior á APOR, dependendo do tipo de préstamo que teña:
· Hipotecas de primeiro grao: a TAE é 1,5 puntos porcentuais ou máis superior á TAE.
· Préstamo Jumbo: A TAE é 2,5 puntos porcentuais ou máis superior á TAE
· Hipotecas con gravame subordinado (2.º gravame): A TAE desta hipoteca é 3,5 puntos porcentuais ou máis superior á TAE.

Requisitos para o préstamo HPML
Unha hipoteca de prezo máis alto será máis cara que unha hipoteca con prazos medios. Polo tanto, o teu prestamista terá que tomar medidas adicionais para asegurarse de que poidas devolver o teu préstamo e que non incumpras. É posible que o teu prestamista teña que:
· Obter unha avaliación interior completa dun taxador autorizado ou certificado
·Proporcionar unha segunda valoración da súa vivenda de balde, se é unha vivenda "invertida"
En moitos casos, manteña unha conta de depósito en garantía durante polo menos cinco anos

Introdución
Este tema contén información sobre a regra ATR e a hipoteca cualificada, incluíndo:
· Que é a regra ATR?
· Tipos de préstamos exentos da hipoteca cualificada

Cal é a regra ATR?

A regra da capacidade de reembolso é a determinación razoable e de boa fe que a maioría dos prestamistas hipotecarios deben facer de que vostede é capaz de devolver o préstamo.

Segundo a norma, os prestamistas deben, en xeral, averiguar, considerar e documentar os ingresos, os activos, o emprego, o historial crediticio e os gastos mensuais dun prestatario. Os prestamistas non poden simplemente usar unha taxa introdutoria ou "de adianto" para averiguar se un prestatario pode devolver un préstamo. Por exemplo, se unha hipoteca ten unha taxa de xuro baixa que aumenta nos últimos anos, o prestamista ten que facer un esforzo razoable para averiguar se o prestatario tamén pode pagar a taxa de xuro máis alta.
Unha forma en que un prestamista pode seguir a regra da capacidade de reembolso é mediante a concesión dunha "hipoteca cualificada".

Tipos de préstamos exentos da hipoteca cualificada
· Un período de "só xuros", no que só pagas os xuros sen devolver o principal, que é a cantidade de diñeiro que pediches prestado.
· «Amortización negativa», que pode permitir que o principal do préstamo aumente co tempo, mesmo estando a realizar pagamentos.
· «Pagos globo», que son pagamentos maiores do habitual ao final dun prazo de préstamo. O prazo do préstamo é o período de tempo durante o cal se debe devolver o préstamo. Teña en conta que os pagamentos globo están permitidos baixo certas condicións para os préstamos concedidos por pequenos prestamistas.
· Prazos de préstamo superiores a 30 anos.

As fianzas de fidelidade están deseñadas para protexer os seus asegurados de calquera perda que se produza como resultado de accións prexudiciais ou enganosas por parte de partes especificamente indicadas. Na maioría dos casos, as fianzas de fidelidade utilízanse para protexer as empresas das accións de empregados deshonestos.
A pesar de que se chaman bonos, os bonos de fidelidade son en realidade un tipo de póliza de seguro para empresas/empregadores, que os protexen contra as perdas derivadas de empregados (ou clientes) que causen danos intencionadamente á empresa. Cobren calquera acción que beneficie indebidamente a un empregado financeiramente ou que prexudique intencionadamente á empresa financeiramente. Os bonos de fidelidade non se poden negociar e non acumulan xuros como os bonos normais.
 
Resumo
As fianzas de fidelidade protexen os seus asegurados de actos maliciosos e prexudiciais cometidos por empregados ou clientes.
Hai dous tipos de fianzas de fidelidade: as fianzas de primeira parte (que protexen as empresas de actos prexudiciais por parte de empregados ou clientes) e as fianzas de terceiros (que protexen as empresas dos actos prexudiciais dos traballadores contratados).
Os bonos son útiles porque forman parte da estratexia de xestión de riscos dunha empresa, cubrindo a empresa contra actos que afectarían negativamente os seus activos.

As fianzas cobren moitas das mesmas cousas que están cubertas polas pólizas de seguro contra delitos básicas, como o roubo e o roubo, pero tamén cobren cousas que estas pólizas poderían non ter. Isto inclúe cousas como a fraude, a falsificación, a malversación e moitos outros delitos de "colo branco" que poden cometer os empregados de institucións financeiras e grandes empresas.

Un préstamo con garantía hipotecaria, tamén coñecido como préstamo con garantía hipotecaria, préstamo a prazos con garantía hipotecaria ou segunda hipoteca, é un tipo de débeda do consumidor. Os préstamos con garantía hipotecaria permiten aos propietarios pedir prestado contra a garantía hipotecaria da súa vivenda. O importe do préstamo baséase na diferenza entre o valor actual de mercado da vivenda e o saldo da hipoteca pendente do propietario. Os préstamos con garantía hipotecaria adoitan ter un tipo de xuro fixo, mentres que a alternativa típica, as liñas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), xeralmente teñen tipos de xuro variables.

PUNTOS PRINCIPAIS:
Un préstamo con garantía hipotecaria, tamén coñecido como "préstamo con pagamento a prazos sobre a garantía hipotecaria" ou "segunda hipoteca", é un tipo de débeda do consumidor.
Os préstamos con garantía hipotecaria permiten aos propietarios de vivendas obter préstamos contra a garantía hipotecaria da súa vivenda.
Os importes dos préstamos con garantía hipotecaria baséanse na diferenza entre o valor actual de mercado dunha vivenda e o saldo pendente da hipoteca.
Os préstamos con garantía hipotecaria veñen en dúas variedades: préstamos a tipo fixo e liñas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
Os préstamos con garantía hipotecaria a tipo fixo proporcionan unha suma global, mentres que os HELOC ofrecen aos prestatarios liñas de crédito rotatorias.

Nunha transacción de financiamento diferido, podes retirar diñeiro dunha propiedade inmediatamente para cubrir o prezo de compra e os custos de peche dunha propiedade que xa compraras previamente en efectivo. Isto permíteche ter a vantaxe de ser un comprador en efectivo e darlles aos vendedores a oportunidade de saber que a transacción se pechará, ao tempo que che dá a capacidade de obter unha hipoteca pouco despois para evitar ter todos os teus aforros inmobilizados na túa casa.

Podes pensar no financiamento diferido como unha forma de darche a vantaxe de negociación que supón pagar a vivenda en efectivo, e ao mesmo tempo ter a flexibilidade financeira a longo prazo que che ofrece facer pagamentos mensuais dunha hipoteca en lugar de converterte en "pobre da casa".

As contas de embargo de depósito en garantía son aquelas contas que os prestamistas establecen para cobrar diñeiro "por adiantado" cando solicitas unha hipoteca para cubrir gastos futuros, como impostos sobre a propiedade e seguros. Ás entidades prestamistas gústalles establecer estas contas de embargo, xa que así teñen a certeza de que os impostos sobre a propiedade e os seguros se pagarán a tempo, xa que eles reterán o diñeiro e pagarán estes gastos por ti.

O valor do alugueiro é fundamental para mercar unha propiedade de investimento. Como podemos determinar o valor do alugueiro entón? Os seguintes sitios web poden axudarche.
Non require inicio de sesión, é gratuíto.

Zillow.com

http://www.axenteinmobiliario.com/

Os dous sitios web anteriores son os máis utilizados. Teñen o maior inventario, o maior tráfico no sitio e ofrecen servizos que levan o propietario desde a comercialización ata o cobro do alugueiro.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Sitio web oficial da OFICINA DE DESENVOLVEMENTO DE POLÍTICAS E INVESTIGACIÓN.

Eses tres sitios web anteriores deberían ser suficientes para que coñezas o prezo de alugueiro estimado de mercado.
Non obstante, isto é só para a súa referencia; se os ingresos por alugueiro se van usar para obter ingresos que califiquen, pode que aínda sexa necesario o informe de avaliación ou o contrato de arrendamento.

Os préstamos convencionais teñen requisitos restrinxidos de ratio DTI/Reservas/LTV/situación crediticia. En xeral, a maioría dos prestatarios poden optar a un préstamo convencional con ingresos e puntuación crediticia máis altos. Aínda que para algúns prestatarios, os seus ingresos son baixos ou teñen varios tipos de ingresos, o que resulta en malas declaracións de impostos, os préstamos Fannie Mae poden non aceptar este tipo de préstamos hipotecarios.
Nestes casos, podes tentar atopar algún prestamista hipotecario que ofreza produtos que non sexan de QM. AAA Lendings agora ofrece extractos bancarios, Platinum Jumbo, fluxo de caixa para investidores (non se precisa información laboral, non se precisa DTI), esgotamento de activos e programas para estranxeiros. Calquera pode atopar un produto axeitado con taxa baixa e o mellor prezo.
Aquí tes algúns exemplos de escenarios de gratitude recentes:
Investidores inmobiliarios con varias propiedades, incluídos pisos non garantibles. ---- Fluxo de caixa do investidor
Traballador autónomo con excelente crédito e cuxos ingresos declarados na súa declaración de impostos non lle dan dereito a unha vivenda de luxo que pode permitirse. ----Só extracto bancario
Situación de consecuencias negativas na que un prestatario só levaba dous anos fóra dunha execución hipotecaria. ---- Platinum Jumbo
Un prestatario vendeu o seu negocio multimillonario e despois atopou a casa dos seus soños, pero non tiña ningunha fonte de ingresos que documentar. ---- Esgotamento de activos